โครงการอสังหาริมทรัพย์จีนที่เคยถูกทิ้งค้างหรือสร้างไม่เสร็จกำลังถูกนำกลับมาใช้ใหม่มากขึ้น ผ่านแนวคิดปรับสินทรัพย์ให้สร้างรายได้จริง เช่น การขายที่อยู่อาศัย การทำหอพักให้เช่า และการเตรียมเข้ากองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ขณะที่ภาพรวมตลาดยังเผชิญคำถามสำคัญเรื่องอุปสงค์ที่ฟื้นตัวได้ช้าและความเชื่อมั่นที่ยังเปราะบาง

ประเด็นสำคัญของกระแสนี้ไม่ได้อยู่แค่การ “ชุบชีวิต” ตึกสูงเท่านั้น แต่ยังสะท้อนการเปลี่ยนผ่านของตลาดอสังหาฯ จีนจากการพึ่งพาโครงการขนาดใหญ่และมูลค่าเชิงสัญลักษณ์ ไปสู่การให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดที่จับต้องได้จริง ซึ่งกลายเป็นหัวใจของการจัดสรรสินทรัพย์ในสภาวะที่ดอกเบี้ยและมุมมองนักลงทุนเปลี่ยนเร็ว

โครงการยักษ์ในเซินเจิ้นถูกรีดีไซน์ใหม่

ตัวอย่างชัดเจนคือโครงการในเขตหลงกัง เมืองเซินเจิ้น ซึ่งเดิมถูกวางแผนให้เป็นตึกที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งของจีน ภายใต้ชื่อ Shenzhen-Hong Kong International Center โดยตั้งเป้าสร้างตึกสูงถึง 700 เมตร เพื่อแซง Shanghai Tower ที่สูง 632 เมตร อย่างไรก็ตาม แผนเดิมถูกยกเลิก และเปลี่ยนเป็นการพัฒนาโครงการรูปแบบใหม่แทน

ที่ดินดังกล่าวเคยอยู่ในมือของ Shimao Group Holdings ก่อนถูกยึดและขายทอดตลาดให้กับ China Resources Land ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจที่มีศักยภาพด้านการบริหารอาคารเชิงพาณิชย์ โดยปิดดีลที่ดินเมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม การซื้อขายครั้งนี้สะท้อนชัดว่าตลาดที่ดินและมูลค่าโครงการในจีนลดลงจากช่วงพีกอย่างมาก

ราคาที่ดินและมูลค่าโครงการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

China Resources Land ซื้อที่ดินพื้นที่ราว 170,000 ตารางเมตร ในราคาประมาณ 7,000 ล้านหยวน ซึ่งต่ำกว่าราคาที่ Shimao เคยจ่ายในปี 2017 ที่สูงถึง 23,900 ล้านหยวน อย่างมาก ความแตกต่างนี้สะท้อนการหดตัวของตลาดอสังหาฯ จีน ทั้งในแง่ความต้องการซื้อและการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

บริษัทประเมินว่าหากพัฒนาโครงการโดยเน้นขายที่อยู่อาศัยก่อน ก็ยังสามารถชดเชยเงินลงทุนได้ แม้จะต้องรวมต้นทุนก่อสร้างแล้วก็ตาม โดยต้นทุนต่อพื้นที่จากฝั่งที่อยู่อาศัยอยู่ราว 23,000 หยวนต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาบ้านใหม่ในพื้นที่ใกล้เคียงอยู่ประมาณ 50,000 หยวนต่อตารางเมตร ส่วนต่างดังกล่าวชี้ให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่กำลังมองหา “ทางออก” ผ่านการรีแพ็กสินทรัพย์ แทนการรอการฟื้นตัวของอาคารสำนักงานหรือแลนด์มาร์กขนาดใหญ่

REIT และสินทรัพย์ให้เช่ากำลังกลายเป็นทางเลือกใหม่

อีกหนึ่งแนวทางที่ถูกจับตามองคือการนำสินทรัพย์เข้าสู่ระบบ REIT เพื่อเปลี่ยนอสังหาฯ ที่สร้างรายได้ไม่สม่ำเสมอให้กลายเป็นเครื่องมือระดมทุนและสร้างผลตอบแทนต่อเนื่อง นอกจากนี้ การดัดแปลงอาคารเป็นหอพักหรือที่อยู่อาศัยให้เช่า ยังช่วยเพิ่มโอกาสในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เคยถูกทิ้งร้างหรือพัฒนาไม่จบ

แนวโน้มนี้สะท้อนการปรับโครงสร้างเชิงลึกของตลาดอสังหาฯ จีน จากการไล่ล่าการเติบโตเชิงสัญลักษณ์ไปสู่การคัดเลือกสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้จริงได้มากกว่าเดิม โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดยังมีอุปทานส่วนเกินและอัตราการเช่าบางพื้นที่ยังไม่แข็งแรง

นัยต่อหุ้นอสังหาฯ ธนาคาร และนักลงทุน

ในมุมตลาดทุน ข่าวนี้มีนัยต่อหลายกลุ่มอุตสาหกรรม ได้แก่ หุ้นพัฒนาอสังหาฯ ผู้ให้บริการสินทรัพย์ REITs และ ธนาคาร ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ หากอัตราการเช่าต่ำหรือราคาประเมินทรัพย์สินถูกกดลง คุณภาพสินทรัพย์และความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจะถูกจับตาเข้มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำหรับนักลงทุน ข่าวนี้อาจเป็นสัญญาณว่าโอกาสในตลาดอสังหาฯ จีนไม่ได้อยู่ที่โครงการขนาดใหญ่เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่จะย้ายไปอยู่กับสินทรัพย์ที่แปลงเป็นรายได้ได้จริง มีโครงสร้างการเงินชัดเจน และรองรับความเสี่ยงของตลาดที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง

โดยสรุป การปรับโครงการตึกระฟ้าร้างเป็นที่อยู่อาศัยหรือสินทรัพย์ REIT ไม่ได้เป็นเพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นภาพสะท้อนใหม่ของอสังหาฯ จีนที่กำลังหันจาก “มูลค่าในฝัน” ไปสู่ “มูลค่าเชิงกระแสเงินสด” อย่างเป็นรูปธรรม

ที่มา Nikkei Asia