ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเวียดนามกำลังขยายตัวต่อเนื่องท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของค่านิยมคนรุ่นใหม่ที่ยอมรับการก่อหนี้เพื่อซื้อบ้านมากขึ้น แม้ดอกเบี้ยในระบบยังอยู่ในระดับสูงและราคาที่อยู่อาศัยเร่งตัว โดยรัฐบาลเวียดนามตั้งเป้าคุมการเติบโตสินเชื่อในปี 2026 ให้อยู่ต่ำกว่า 15% หลังจากปีที่ผ่านมาเติบโตถึง 17.87% ซึ่งสะท้อนทั้งโอกาสของภาคธนาคารและความเสี่ยงด้านความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้

กรณีของถาว เหงียน วัย 32 ปี ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดในโฮจิมินห์ซิตี้ สะท้อนภาพดังกล่าวอย่างชัดเจน โดยเธอตัดสินใจซื้อคอนโดและรับภาระผ่อนชำระสินเชื่อบ้านระยะเวลา 25 ปี แม้อัตราดอกเบี้ยทั่วไปในเวียดนามจะอยู่เหนือ 10% การตัดสินใจนี้ต่างจากค่านิยมของคนรุ่นก่อนที่นิยมซื้อบ้านด้วยเงินสดเต็มจำนวน และกำลังกลายเป็นรูปแบบหลักของการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่

ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ JLL ระบุว่า ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 2 พันล้านล้านด่ง ในไตรมาส 3 ปี 2025 เพิ่มขึ้นจาก 1.1 พันล้านล้านด่ง ในปี 2020 ขณะที่รัฐบาลรายงานว่าราคาคอนโดทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 20%-30% ในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในเมืองโฮจิมินห์ที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งขึ้น 23% และมีราคาเฉลี่ย 111 ล้านด่งต่อตารางเมตร ส่งผลให้คอนโดขนาด 50 ตารางเมตร มีมูลค่าประมาณ 210,000 ดอลลาร์

แนวโน้มดังกล่าวทำให้การใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกลายเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก โดยเฉพาะเมื่อราคาบ้านปรับขึ้นเร็วกว่ารายได้ในหลายพื้นที่ ทั้งยังทำให้ผู้ซื้อบางส่วนต้องยืดระยะเวลาผ่อนชำระเพื่อให้ภาระรายเดือนอยู่ในระดับที่รับได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินจาก Royal Melbourne Institute of Technolog (RMIT) ชี้ว่าเศรษฐกิจแบบ K-shaped ทำให้ผู้มีรายได้สูงสามารถรับภาระค่าใช้จ่ายบ้านหรือดอกเบี้ยที่สูงขึ้นได้ ขณะที่คนรายได้ประจำส่วนใหญ่ต้องพึ่งสินเชื่อ หรือเลือกเช่าหรืออยู่กับผู้ปกครอง โครงสร้างดังกล่าวยิ่งทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเวียดนามมีบทบาทมากขึ้นในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนในเมือง

ธนาคารเวียดนามจึงขยายผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยยอมรับหลักประกันและแหล่งรายได้ที่หลากหลาย พร้อมเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงโปรโมชั่นก่อนปรับเป็นอัตราลอยตัว ตัวอย่างจาก VPBank ระบุว่าอาจล็อกอัตราไว้ที่ 8% เป็นเวลา 2-3 ปี แล้วปรับลอยตัวไปที่ราว 12%-14% ขณะที่ระยะเวลากู้ที่นิยมอยู่ที่ 15-35 ปี และบางแห่งเสนอได้ตั้งแต่ 5-50 ปี

ฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ใช้เงื่อนไขสินเชื่อเพื่อกระตุ้นการขายเช่นกัน โดย Huong Viet รับผิดชอบจ่ายดอกเบี้ยให้ในช่วง 3 ปีแรก ผู้บริหารของบริษัทระบุว่าการบริการของธนาคารเติบโตอย่างมากและมีการแข่งขันสูงขึ้น พร้อมชี้ว่าคนรุ่นใหม่มีแนวโน้มยินดีรับความเสี่ยงและใช้เลเวอเรจเพื่อเก็บเงินไปใช้กับด้านอื่น ๆ

ในเชิงโครงสร้าง พฤติกรรมผู้ซื้อบ้านในเวียดนามกำลังเปลี่ยนไปตามวิถีชีวิตที่แยกกันอยู่มากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการกู้ซื้อบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง แม้จะมีแรงกดดันจากดอกเบี้ยและราคาที่อยู่อาศัยที่เร่งตัว

แม้การกู้ยืมจะขยายตัว แต่การขึ้นดอกเบี้ยเมื่อเร็ว ๆ นี้ก็กดดันความสามารถชำระของลูกหนี้ และกระตุ้นความกังวลเกี่ยวกับหนี้ด้อยคุณภาพ โดยมีรายงานว่าผู้กู้บางรายพบค่างวดพุ่งขึ้นสูงถึง 50% สำหรับผู้ที่เจอช่วงโปรโมชั่นสิ้นสุดในช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น

ด้านนโยบาย รัฐบาลเวียดนามตั้งเป้าการเติบโตสินเชื่อที่ต่ำกว่า 15% สำหรับปี 2026 หลังจากปีที่แล้วเติบโต 17.87% ขณะที่ Fitch เตือนว่าการเติบโตของสินเชื่ออย่างรวดเร็วอาจชักนำไปสู่การปล่อยกู้เพื่อการเก็งกำไร และเพิ่มความเสี่ยงต่อธนาคารและการลงทุน

ข้อมูลจากตลาดยังสะท้อนแรงส่งเชิงโครงสร้างของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเวียดนาม โดยสัดส่วนสินเชื่อต่อสินเชื่อคงค้างรวมเพิ่มจาก 8.7% ในปี 2017 เป็น 12.7% ในปีที่ผ่านมา ขณะที่ยอดขายในไตรมาส 1 อยู่ที่ 115,650 หน่วย ลดลง 14% เมื่อเทียบปีก่อน แต่ยอดเปลี่ยนมือรวมปีที่แล้วอยู่ที่ 579,718 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.7% จากปี 2024

มาตรการรัฐและประเด็นที่ต้องติดตาม

• เป้าการเติบโตสินเชื่อของรัฐบาลเวียดนามในปี 2026 ที่ตั้งไว้ต่ำกว่า 15%
• ทิศทางดอกเบี้ยและผลกระทบต่อผู้กู้ที่จบช่วงดอกเบี้ยโปรโมชั่น
• มาตรการของรัฐเรื่องภาษี การจำกัดมูลค่าสินเชื่อบ้านหลังที่สอง และมาตรการสนับสนุนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง

ที่มา Nikkei Asia