ทำไมนักลงทุนจึงกดดันให้ขายทรัพย์สิน

ข้อมูลจาก Mizuho Trust & Banking ระบุว่า มูลค่าทรัพย์สินอาคารเพื่อการค้าของบริษัทจดทะเบียนอยู่ที่ 119 ล้านล้านเยน โดยมูลค่าตลาดรวมประมาณ 139 ล้านล้านเยน ขณะที่มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เช่าได้ที่บริษัทครอบครองอยู่มีมูลค่ารวม 71 ล้านล้านเยน ในปีงบประมาณ 2025 และมีกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงอยู่ที่ 30 ล้านล้านเยน

กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากอสังหาริมทรัพย์เช่าได้เพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อน ขณะเดียวกันอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นยังผลักดันให้มูลค่าที่ดินสำหรับการใช้งานต่าง ๆ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.8% ในปี 2025 ซึ่งเป็นการเติบโตเร็วที่สุดนับตั้งแต่ช่วงฟองสบู่เศรษฐกิจปลายทศวรรษ 1980 ถึงต้นทศวรรษ 1990

นักลงทุนเชิงรุกมองว่า unrealized gains เหล่านี้สามารถปลดล็อกมูลค่าได้ หากบริษัทตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์ รายการดังกล่าวอาจสร้างเงินทุนสำหรับการคืนผลตอบแทนแก่ผู้ถือหุ้นและการลงทุนเพื่อการเติบโต อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตของบริษัทมักต่ำกว่าค่าใช้จ่ายด้านทุน จึงมีข้อเสนอให้ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้เงินทุน

บริษัทญี่ปุ่นกลุ่มไหนถูกจับตา

แรงกดดันไม่ได้จำกัดอยู่แค่ทรัพย์สินส่วนเกิน แต่ยังขยายไปถึงทรัพย์สินที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลัก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ และต่อมาเกิดแรงกดดันให้บริษัทหันมาใช้ระบบเช่าแทน

Nikkon Holdings ประเมินนโยบายการถือครองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเดือนธันวาคม โดยคำนวณมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน 243 แห่ง ซึ่งรวมถึงสถานที่ให้บริการโลจิสติกส์ อยู่ที่ 130 พันล้านเยน และระบุว่าจะพิจารณาขายอสังหาริมทรัพย์หากประสิทธิภาพด้านทุนต่ำกว่าค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของต้นทุนเงินทุน

ด้าน Toho Holdings บริษัทค้าส่งเภสัชภัณฑ์ ระบุว่าในปี 2024 จะพิจารณาขายอสังหาริมทรัพย์ โดย 3D Investment Partners จากสิงคโปร์เสนอให้ Toho ขายสถานที่โลจิสติกส์ 3 แห่ง ที่มีผลตอบแทนการลงทุนต่ำกว่าค่าต้นทุน และเจรจาเรื่องสัญญาเช่าสำหรับทรัพย์สินดังกล่าว

มุมมองของบริษัทและเหตุผลที่การขายยังเป็นเรื่องถกเถียง

บริษัทต่าง ๆ มักไม่เต็มใจขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในธุรกิจหลัก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตึงตัวเพิ่มความเสี่ยงที่จะไม่สามารถซื้อทรัพย์สินกลับคืนได้หลังการขาย Hidenori Yoshikawa ที่ปรึกษาหัวหน้าของ Daiwa Institute of Research กล่าวว่า "หากคุณเช่าทรัพย์สินหลังจากการขาย คุณจะต้องจ่ายค่าเช่าต่อไป" ซึ่งสะท้อนว่าการขายยังเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันว่าคือทางเลือกที่ดีที่สุดหรือไม่

ขณะที่การถือครองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มักถูกมองเป็นการดำเนินงานระยะยาว นักลงทุนที่เข้ามาในตลาดมักสนใจระยะสั้น ทำให้การสื่อสารเรื่องมูลค่าการถือครองอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อการรับมือแรงกดดันจากนักลงทุน จากการสำรวจของ Mizuho Trust & Banking ในปี 2025 พบว่าเพียง 40% ของบริษัทที่ตอบแบบสอบถามทราบมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง

ผลกระทบต่อบริษัท นักลงทุน และตลาด

• ผลกระทบต่อบริษัท: บริษัทจดทะเบียนในญี่ปุ่นอาจเผชิญแรงกดดันมากขึ้นให้ทบทวนนโยบายถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะทรัพย์สินที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลัก และพิจารณาการขายเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้เงินทุน
• ผลกระทบต่อภาคธุรกิจ: กลุ่มที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จำนวนมาก เช่น โลจิสติกส์ อาจถูกจับตาเป็นพิเศษจากนักลงทุนเชิงรุก
• ผลกระทบต่อนักลงทุน: ประเด็นนี้สะท้อนความสำคัญของการประเมิน unrealized gains, มูลค่าตลาดทรัพย์สิน และต้นทุนเงินทุนของบริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

สิ่งที่ต้องติดตามต่อ

• ติดตามว่าบริษัทญี่ปุ่นจะเริ่มขายทรัพย์สินเชิงพาณิชย์หรือไม่ โดยเฉพาะทรัพย์สินที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
• ติดตามแนวโน้มการเปลี่ยนจากการถือครองเป็นการเช่าในบริษัทที่มีทรัพย์สินโลจิสติกส์และอาคารเชิงพาณิชย์
• ติดตามการเปิดเผยข้อมูลมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท หลังผลสำรวจพบว่ามีเพียง 40% ของบริษัทที่ตอบแบบสอบถามทราบมูลค่าตลาดของตนเอง

Timeline เหตุการณ์ถัดไป: วันที่ประกาศหรือวันที่ประชุมเพื่อพิจารณาการขายทรัพย์สินของบริษัทที่เกี่ยวข้องยังไม่ได้ระบุในข้อมูลนี้