| REIC เผยตลาดที่อยู่อาศัย EEC ไตรมาส 2/2569 ฟื้นตัว หลังยอดขายใหม่พุ่ง 23.2% ขณะที่ระยะข้างหน้า หวั่นตลาดฟื้นไม่เท่ากัน บางทำเลขายหมด 20 เดือน แต่บางจุดลากยาวกว่า 150 เดือน ชี้ต้องเลือกลงทุนให้ตรงทำเล-สินค้า-ราคา-จังหวะ นายมานะ นิมิตวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยในการเปิดมุมมองใหม่ : จากข้อมูลตลาด สู่การตัดสินใจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ซึ่งประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา พบว่า ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ยังแตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ โดยยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 23.2% หรือมีจำนวน 4,491 หน่วย ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 5.3% หรืออยู่ที่ 61,945 หน่วย มีอัตราการดูดซับรวมอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน และยังต้องใช้เวลาถึง 41 เดือน หรือราว 3 ปีครึ่ง ในการระบายอุปทานคงเหลือ “บางทำเลสามารถระบายสินค้าได้ภายในประมาณ 20 เดือน ขณะที่บางพื้นที่ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่สิบกิโลเมตร อาจใช้เวลาระบายสต็อกมากกว่า 150 เดือน สะท้อนให้เห็นว่าการใช้ตัวเลขค่าเฉลี่ยเพียงอย่างเดียวอาจทำให้ผู้ประกอบการประเมินตลาดคลาดเคลื่อนได้”นายมานะ กล่าว สำหรับชลบุรี ยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดฟื้นตัวจากการท่องเที่ยวและตลาดต่างชาติ ขณะที่ระยองยังต้องเร่งระบายสต๊อกบ้านจัดสรร แต่ทำเลใกล้แหล่งงานยังขยายตัวได้ โดยระยอง มีลักษณะของ Real Demand ที่ชัดเจน โดยตลาดบ้านแนวราบระดับราคาประมาณ 3.5 ล้านบาท สามารถตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้ทำงานในภาคอุตสาหกรรมได้ดี ส่วนฉะเชิงเทรา มีโอกาสเฉพาะในบางทำเลเท่านั้น โดยฉะเชิงเทราเป็นตลาดขนาดเล็กที่สุดใน 3 จังหวัด และกำลังเปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่ส่วนขยายของกรุงเทพฯ ไปสู่พื้นที่อยู่อาศัยที่เชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานและระบบโลจิสติกส์มากขึ้น ทำให้การเลือกทำเลเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการ “ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านจากการเติบโตที่ได้รับแรงหนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ไปสู่ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยอุปสงค์ที่แท้จริง (Real Demand)”นายมานะ กล่าว อย่างไรก็ตาม แม้เศรษฐกิจ EEC ยังได้รับแรงสนับสนุนจากเงินลงทุนต่างประเทศ การจ้างงาน มาตรการภาครัฐ และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน แต่กำลังซื้อยังถูกจำกัดด้วยหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น ดังนั้น การเติบโตในระยะต่อไปจะไม่ได้เกิดขึ้นอย่างทั่วถึงในทุกพื้นที่ ทุกประเภท และทุกระดับราคา สำหรับตลาด EEC ในช่วงที่ผ่านมา พบว่า จำนวนหน่วยเปิดขายโครงการใหม่คิดเป็นประมาณ 18% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั่วประเทศ แต่เมื่อพิจารณาในแง่มูลค่ากลับอยู่ที่ประมาณ 13% สะท้อนทิศทางการปรับตัวของตลาดไปสู่สินค้าที่มีระดับราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่มากขึ้น “EEC กำลังเริ่มเปลี่ยนไปสู่โครงการที่เป็นตลาด Real Demand ที่แท้จริง โดยเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มคนทำงานในภาคอุตสาหกรรมและภาคการท่องเที่ยว ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นการซื้อบ้านหลังแรกมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไร ถือเป็นจุดแข็งเชิงโครงสร้างของตลาด EEC และในระยะต่อไปตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC จะไม่ได้กระจายเหมือนในอดีต แต่จะขึ้นอยู่กับ ทำเล ประเภทสินค้า และระดับราคา มากขึ้น”นายมานะ กล่าว ดังนั้น การตัดสินใจลงทุนใน EEC จำเป็นต้องลงรายละเอียดเป็นรายทำเลและรายประเภทสินค้า มากกว่าการมองภาพรวมของทั้งจังหวัดหรือทั้งภูมิภาค สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการลงทุนใน EEC จำเป็นต้องตอบโจทย์สำคัญ 4 ด้าน ได้แก่ 1. Location ต้องพิจารณาว่าทำเลอยู่ในกลุ่มที่มีการระบายสินค้าได้เร็ว หรือเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานค้างสะสมสูง 2. Product Type ต้องเลือกประเภทสินค้าให้เหมาะกับความต้องการของแต่ละพื้นที่ โดยบางทำเล เช่น พัทยาและศรีราชา ตลาดคอนโดมิเนียมมีศักยภาพมากกว่าสินค้าแนวราบ 3. Price ต้องกำหนดระดับราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและ Real Demand ของกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ ไม่สามารถใช้ระดับราคาเดียวกันกับทุกทำเลได้ 4. Timing ต้องประเมินจังหวะการลงทุนว่าควรเปิดโครงการใหม่ หรือชะลอการลงทุนเพื่อเร่งระบายสต็อกเดิม โดยพิจารณาจากระยะเวลาการขายและปริมาณอุปทานในแต่ละพื้นที่ ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ EEC ในระยะต่อไปจึงไม่ได้อยู่ที่การขยายโครงการให้มากขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการเลือก ทำเลให้ถูก สินค้าให้ใช่ ราคาให้ตรง และเปิดให้ถูกจังหวะ เพื่อให้สอดคล้องกับโครงสร้างอุปสงค์ที่แท้จริงของตลาดในยุคหลังการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหารภาคตะวันออก EEC กล่าวว่า ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดทั่วประเทศ พบว่า ไตรมาส 2 ปี 2569 มี Total Supply รวม 359,433 หน่วย มูลค่า 2.023 ล้านล้านบาท ในจำนวนนี้ EEC มีหน่วยเสนอขาย (Total Supply) 65,908 หน่วย คิดเป็น18.3% และมีมูลค่า 276,193 ล้านบาท คิดเป็น 13.7% ของตลาดที่สำรวจทั้งหมด สะท้อนว่า EEC มีสัดส่วนจำนวนหน่วย สูงกว่าสัดส่วนมูลค่า อย่างชัดเจน และยังเป็นฐานตลาดสำคัญของที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ทำงานและ Real Demand ในพื้นที่เศรษฐกิจและอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาการเคลื่อนไหวของตลาดในไตรมาส 2 พบว่าหน่วยที่เสนอขาย (Total Supply) ที่เกิดขึ้นจริง ลดลง 3.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้หน่วยที่เปิดขายใหม่ (New Supply) และหน่วยที่ขายได้ใหม่ (New Sales) จะเพิ่มขึ้น โดยหน่วยเหลือขาย (Remaining Supply) ณ สิ้นไตรมาส ลดลง 5.3% และมีอัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน ทั้งนี้ หากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 41 เดือน ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าอุปสงค์ของ EEC กำลังฟื้นตัว แต่การฟื้นตัวเกิดขึ้นไม่เท่ากันในแต่ละจังหวัดและแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย ชลบุรี ยอดขายใหม่พุ่ง 39.1% สต็อกเริ่มลด สำหรับพื้นที่จังหวัดชลบุรี ยังคงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดของ EEC โดยไตรมาส 2 ปี 2569 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด 43,591 หน่วย ลดลง 2.4% (YoY) มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 112.9% ขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่ เพิ่มขึ้น 39.1% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลงเหลือ 40,502 หน่วย หรือลดลง 4.6% อัตราดูดซับเพิ่มเป็น 2.4% ต่อเดือน และใช้เวลาในการระบายอุปทานคงเหลือ 39 เดือน หากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด จุดที่น่าสนใจคือแรงขับเคลื่อนสำคัญมาจาก ตลาดอาคารชุด ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นถึง 74.5% และหน่วยเหลือขายลดลง 3.5% หรือมีจำนวน 19,932 หน่วย อัตราดูดซับสูงถึง 3.0% ต่อเดือน โดยใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 31 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.7% มี หน่วยเหลือขายลดลง 6.1% หรือมีจำนวน 20,057 หน่วย อัตราดูดซับ 1.8% ต้องใช้เวลาในการระบายอุปทานคงเหลือถึง 54 เดือน จึงกล่าวได้ว่าการฟื้นของชลบุรีรอบนี้เกิดขึ้นจากอาคารชุดเป็นตัวนำอย่างชัดเจน ทั้งนี้ ในเชิงทำเล พัทยา–นาจอมเทียน เป็นตลาดอาคารชุดสำคัญที่มีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 54.6% ขณะที่แหลมฉบัง–บางละมุง เป็นทำเลที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดสูงถึง 5.2% สะท้อนโอกาสของตลาดที่เชื่อมโยงทั้งการท่องเที่ยว การจ้างงาน และนิคมอุตสาหกรรม ขณะที่ในตลาดบ้านจัดสรรต้องระมัดระวังบางพื้นที่ โดยเฉพาะ นิคมฯ อมตะนคร–บายพาส ที่มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 22.7% อัตราดูดซับเพียง 1.3% และต้องใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 74 เดือน รวมถึง ห้วยใหญ่ ที่ใช้เวลาขาย 74 เดือน และศรีราชา–หนองขาม กับ โรงโป๊ะ–หนองปลาไหลที่ใช้เวลาขาย 66–67 เดือน ระยอง Real Demand ยังมี แต่ต้องระวังสต็อกแนวราบบางทำเล ด้านพื้นที่จังหวัดระยองมีที่อยู่อาศัยเสนอขายประมาณ 16,491 หน่วย ลดลง 4.1% (YoY) มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง 45.9% แม้หน่วยขายได้ใหม่จะไม่ดีนักแต่ภาพรวมหน่วยเหลือขายลดลง 3.8% โดยมีหน่วยเหลือขายรวม 15,524 หน่วย มีอัตราดูดซับประมาณ 2.0% ต่อเดือน ต้องใช้เวลาประมาณ 48 เดือน ในการขายอุปทานที่เหลือ เมื่อเจาะรายทำเลพบความแตกต่างสูง โดยปลวกแดง ยังเป็นตลาดใหญ่สำหรับตลาดบ้านจัดสรร แต่พบว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงถึง 30.4% อัตราดูดซับ 2.4% และใช้เวลาระบายอุปทาน 38 เดือน ขณะที่นิคมพัฒนามีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 56.7% และอัตราดูดซับ 2.3% ใช้เวลาระบายอุปทาน 40 เดือน และยังมีพื้นที่ที่ควรระมัดระวัง คือ เมืองระยอง ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 2,914 หน่วย แต่มีอัตราดูดซับเพียง 1.1% จึงต้องใช้เวลาระบายอุปทานนานถึง 88 เดือน ฉะเชิงเทรา ตลาดเล็กกว่า แต่ต้องเลือกทำเลมากที่สุด สำหรับ พื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรามีหน่วยเสนอขาย 6,354 หน่วย ลดลง 12.1% และไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงสำรวจ ส่งผลให้หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 17.3% โดยมีหน่วยเหลือขาย 5,919 หน่วย ลดลง 13.7% อัตราดูดซับประมาณ 2.3% ต่อเดือน ใช้เวลาในการระบายอุปทานประมาณ 41 เดือน ภาพรวมจึงไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤต แต่มีความแตกต่างของความต้องการระหว่างทำเลสูง โดยตลาดบ้านจัดสรรมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 14.1% ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 12.6% อัตราดูดซับ 2.1% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 44 เดือน โดยทำเลแปลงยาว เป็นหนึ่งในพื้นที่เด่น หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 71.9% อัตราดูดซับ 4.5% และใช้เวลาระบายอุปทานเพียง 19 เดือน ขณะที่พื้นที่ที่ต้องระมัดระวัง คือ พนมสารคาม ซึ่งบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเพียง 0.6% และต้องใช้เวลาระบายอุปทานถึง 163 เดือน รวมถึงโซนโสธรที่มีอัตราดูดซับเพียง 1.0% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 95 เดือน ส่วนอาคารชุดของฉะเชิงเทรามีฐานตลาดเล็กมาก และสต็อกลดลงรวดเร็ว โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ เพิ่มขึ้น 62.5% และมีหน่วยเหลือขายลดลง 60% อัตราดูดซับสูงถึง 13.1% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 5 เดือนเท่านั้น โดยเฉพาะบางปะกงซึ่งมีอัตราดูดซับ 18.1% สะท้อนมีช่องว่างตลาดที่ควรศึกษาเพิ่มเติม แต่ไม่ควรตีความว่าเป็นสัญญาณให้เพิ่มอุปทานจำนวนมากทันที เพราะฐานตลาดเดิมมีขนาดเล็กมาก อ่านข่าวสารของสำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทยเพิ่มเติมได้ที่ : https://url.in.th/w-stock-news
| 
