วันนี้ 12:47 น.บล.บัวหลวง : Wealth Insight เจาะปมปัญหากลุ่มอสังหาฯ ไทย แค่ “ซื้อไม่ไหว” ไม่ใช่ฟองสบู่Translatetranslatekeyboard_arrow_downWatchliststarแชร์ รายงานพื้นฐานวันนี้ : Wealth Insight.เจาะปมปัญหากลุ่มอสังหาฯ ไทย แค่ “ซื้อไม่ไหว” ไม่ใช่ฟองสบู่. ปัญหาหลักของอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้เกิดจากฟองสบู่ราคาสินทรัพย์ แต่เป็นความตึงตัวด้านความสามารถในการซื้อที่สะสมมานาน หลังราคาบ้านเพิ่มเร็วกว่ารายได้ครัวเรือน โดยดัชนี Thailand Property Stress Index (TPSI) อยู่ในระดับสูงที่ 71.7 นำโดยแรงกดดันด้านเงินทุนผู้ประกอบการ 79.8, สินเชื่อครัวเรือน 76.2 และความสามารถในการซื้อ 70.7 ขณะที่ดัชนีตรวจสอบภาวะฟองสบู่อยู่เพียง 29.9 สะท้อนว่าปัญหาอยู่ที่กำลังซื้อและสภาพคล่อง มากกว่าราคาที่สูงเกินพื้นฐาน. ความตึงตัวเห็นชัดจากราคาบ้านเฉลี่ยปี 2025 ที่เท่ากับ 8.05 เท่าของรายได้ครัวเรือนต่อปี โดยบ้านใหม่สูงถึง 11.84 เท่า เทียบกับบ้านมือสอง 5.96 เท่า ขณะที่ช่วงปี 2011–25 รายได้ครัวเรือนเพิ่มเพียง 21.8% แต่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดเพิ่ม 59.7%, 80.2% และ 98.5% ตามลำดับ ทำให้ตลาดปรับตัวผ่านการลดระดับราคาบ้านที่ซื้อ (Downtrading) และจำนวนธุรกรรมที่ลดลง มากกว่าการปรับราคาบ้านลงแรง โดยดัชนีจำนวนการโอนจากฐาน 100 ในปี 2015 ลดเหลือ 84 ในปี 2025 ขณะที่ดัชนีมูลค่าการโอนยังอยู่ที่ 115. ข้อจำกัดด้านสินเชื่อยิ่งตอกย้ำปัญหา โดยอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านเพิ่มจากประมาณ 40% ใน 4Q24 เป็น 45% ใน 1Q25 และสูงถึง 65–70% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่ตัวอย่างครัวเรือนที่ซื้อบ้าน 3 ล้านบาทและรถยนต์ 7 แสนบาท จะมีภาระหนี้รวมราว 23,200 บาท/เดือน หรือ 82% ของรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยประเทศ ทำให้จำนวนผู้ซื้อที่ผ่านเกณฑ์สินเชื่อลดลงเรื่อยๆ. แรงกดดันกำลังส่งต่อไปยังผู้พัฒนาโครงการ โดยสินเชื่อโครงการที่อยู่อาศัยเดือน พ.ค. ลด 6.7% YoY เป็นเดือนที่ 5 ติดต่อกัน และปี 2027 จะมีหุ้นกู้อสังหาฯ ครบกำหนดสูงถึง 1.35 แสนล้านบาท หรือ 33.8% ของยอดคงค้าง ถือเป็นปีทดสอบความสามารถในการรีไฟแนนซ์ อย่างไรก็ตาม แบบจำลองชี้ว่าความเสี่ยงหลักเป็นเรื่อง “ปริมาณหนี้ครบกำหนดมาก” มากกว่าความอ่อนแอของผู้ออกตราสารทั้งระบบ จึงไม่คาดว่าจะเกิดปัญหารีไฟแนนซ์พร้อมกันทั้งอุตสาหกรรม. Our view : แม้แรงกดดันด้านการดำเนินงานของไทยมีบางส่วนคล้ายจีนมากกว่าญี่ปุ่น แต่ความเสี่ยงลุกลามเข้าสู่ระบบการเงินยังต่ำ โดยธนาคารไทยมี BIS ratio 20.1%, Liquidity Coverage Ratio 210.2%, NPL coverage 187.6% และ NPL ratio เพียง 2.85% . จึงมองภาพปัจจุบันเป็น การปรับตัวอย่างยืดเยื้อภายใต้ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและเงินทุน มากกว่าวิกฤตอสังหาริมทรัพย์หรือความเสี่ยงต่อระบบการเงินในวงกว้าง ลงชื่อเข้าใช้งานหรือ สมัครใช้งานฟรี เพื่อใช้งานฟีเจอร์ต่างๆ efinAI และ สิทธิประโยชน์อื่นๆ ที่จะช่วยให้การลงทุนของคุณมีประสิทธิภาพมากขึ้นไม่ต้องแสดงอีกในวันนี้สมัครใช้งานฟรีมีบัญชีเรียบร้อยแล้ว? ลงชื่อเข้าใช้ปิดกรุณาอัปเกรดแพ็กเกจเพื่ออ่านข่าวย้อนหลังและใช้งานฟีเจอร์เต็มรูปแบบยกเลิกดูแพ็กเกจ
รายงานพื้นฐานวันนี้ : Wealth Insight.เจาะปมปัญหากลุ่มอสังหาฯ ไทย แค่ “ซื้อไม่ไหว” ไม่ใช่ฟองสบู่. ปัญหาหลักของอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้เกิดจากฟองสบู่ราคาสินทรัพย์ แต่เป็นความตึงตัวด้านความสามารถในการซื้อที่สะสมมานาน หลังราคาบ้านเพิ่มเร็วกว่ารายได้ครัวเรือน โดยดัชนี Thailand Property Stress Index (TPSI) อยู่ในระดับสูงที่ 71.7 นำโดยแรงกดดันด้านเงินทุนผู้ประกอบการ 79.8, สินเชื่อครัวเรือน 76.2 และความสามารถในการซื้อ 70.7 ขณะที่ดัชนีตรวจสอบภาวะฟองสบู่อยู่เพียง 29.9 สะท้อนว่าปัญหาอยู่ที่กำลังซื้อและสภาพคล่อง มากกว่าราคาที่สูงเกินพื้นฐาน. ความตึงตัวเห็นชัดจากราคาบ้านเฉลี่ยปี 2025 ที่เท่ากับ 8.05 เท่าของรายได้ครัวเรือนต่อปี โดยบ้านใหม่สูงถึง 11.84 เท่า เทียบกับบ้านมือสอง 5.96 เท่า ขณะที่ช่วงปี 2011–25 รายได้ครัวเรือนเพิ่มเพียง 21.8% แต่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดเพิ่ม 59.7%, 80.2% และ 98.5% ตามลำดับ ทำให้ตลาดปรับตัวผ่านการลดระดับราคาบ้านที่ซื้อ (Downtrading) และจำนวนธุรกรรมที่ลดลง มากกว่าการปรับราคาบ้านลงแรง โดยดัชนีจำนวนการโอนจากฐาน 100 ในปี 2015 ลดเหลือ 84 ในปี 2025 ขณะที่ดัชนีมูลค่าการโอนยังอยู่ที่ 115. ข้อจำกัดด้านสินเชื่อยิ่งตอกย้ำปัญหา โดยอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านเพิ่มจากประมาณ 40% ใน 4Q24 เป็น 45% ใน 1Q25 และสูงถึง 65–70% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่ตัวอย่างครัวเรือนที่ซื้อบ้าน 3 ล้านบาทและรถยนต์ 7 แสนบาท จะมีภาระหนี้รวมราว 23,200 บาท/เดือน หรือ 82% ของรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยประเทศ ทำให้จำนวนผู้ซื้อที่ผ่านเกณฑ์สินเชื่อลดลงเรื่อยๆ. แรงกดดันกำลังส่งต่อไปยังผู้พัฒนาโครงการ โดยสินเชื่อโครงการที่อยู่อาศัยเดือน พ.ค. ลด 6.7% YoY เป็นเดือนที่ 5 ติดต่อกัน และปี 2027 จะมีหุ้นกู้อสังหาฯ ครบกำหนดสูงถึง 1.35 แสนล้านบาท หรือ 33.8% ของยอดคงค้าง ถือเป็นปีทดสอบความสามารถในการรีไฟแนนซ์ อย่างไรก็ตาม แบบจำลองชี้ว่าความเสี่ยงหลักเป็นเรื่อง “ปริมาณหนี้ครบกำหนดมาก” มากกว่าความอ่อนแอของผู้ออกตราสารทั้งระบบ จึงไม่คาดว่าจะเกิดปัญหารีไฟแนนซ์พร้อมกันทั้งอุตสาหกรรม. Our view : แม้แรงกดดันด้านการดำเนินงานของไทยมีบางส่วนคล้ายจีนมากกว่าญี่ปุ่น แต่ความเสี่ยงลุกลามเข้าสู่ระบบการเงินยังต่ำ โดยธนาคารไทยมี BIS ratio 20.1%, Liquidity Coverage Ratio 210.2%, NPL coverage 187.6% และ NPL ratio เพียง 2.85% . จึงมองภาพปัจจุบันเป็น การปรับตัวอย่างยืดเยื้อภายใต้ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและเงินทุน มากกว่าวิกฤตอสังหาริมทรัพย์หรือความเสี่ยงต่อระบบการเงินในวงกว้าง
