ญี่ปุ่นกำลังพิจารณาขึ้นภาษีกำไรจากการขายคอนโดระยะสั้น สำหรับผู้ถือครองไม่เกิน 5 ปี เพื่อสกัดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังราคาคอนโดในเขตเมือง โดยเฉพาะโตเกียว ปรับตัวร้อนแรงจนแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ มาตรการดังกล่าวอาจเปลี่ยนบรรยากาศการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่น และส่งผลต่อทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างชาติที่มองหาผลตอบแทนจากการซื้อขายระยะสั้น
กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น (MLIT) เตรียมเสนอแก้ไขกฎหมายภาษีสำหรับปีงบประมาณ 2567 โดยมีเป้าหมายลดแรงหนุนจากการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียม รายงานระบุว่าสมาชิกพรรคเสรีประชาธิปไตย (LDP) ซึ่งเป็นพรรคร่วมรัฐบาลได้เสนอให้เพิ่มอัตราภาษีสำหรับการขายคอนโดที่ถือครองไม่เกิน 5 ปี และรายละเอียดจะถูกนำไปหารือในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า
ราคาคอนโดโตเกียวพุ่งทำสถิติใหม่
ข้อมูลจาก Real Estate Economic Institute ระบุว่า ราคาเฉลี่ยคอนโดใหม่ใน 23 เขตหลักของโตเกียว ช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แตะระดับ 142.49 ล้านเยน หรือราว 895,000 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เริ่มมีการเก็บข้อมูลในปี 2516 ขณะที่ผลการทบทวนของ MLIT พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 คอนโดใหม่ใน 6 เขตใจกลางเมือง ได้แก่ ชิโยดะ ชูโอ มินาโตะ ชินจูกุ บุนเกียว และชิบูยะ มีสัดส่วนการขายต่อภายใน 1 ปีหลังซื้อสูงถึง 12.2% เทียบกับ 7.1% ของทั้งปี 2566 สะท้อนว่าพฤติกรรมการซื้อเพื่อขายต่อเร็วกำลังเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
การเร่งตัวของราคาดังกล่าวทำให้รัฐบาลญี่ปุ่นต้องหามาตรการเข้ามาควบคุม เพื่อป้องกันไม่ให้ตลาดที่อยู่อาศัยถูกขับเคลื่อนด้วยแรงเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีความต้องการสูงและมีปริมาณซัพพลายจำกัด
ผลกระทบต่อนักลงทุนและตลาดอสังหาฯ
หากมาตรการภาษีใหม่มีผลบังคับใช้ จะทำให้ต้นทุนของการทำกำไรระยะสั้นสูงขึ้น และลดความน่าสนใจของกลยุทธ์ quick flip ในตลาดคอนโดญี่ปุ่น โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่มองหาผลตอบแทนจากการซื้อขายระยะสั้น อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง มาตรการนี้อาจช่วยลดความผันผวนของราคา และทำให้ตลาดมีเสถียรภาพมากขึ้นในระยะยาว ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนที่ถือครองเพื่อรับรายได้ค่าเช่าหรือการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว
นักลงทุนสถาบันและกองทุนที่เน้นกลยุทธ์ระยะยาวยังคงอาจเห็นโอกาสในตลาดญี่ปุ่น จากพื้นฐานเศรษฐกิจที่ยังแข็งแรงและการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวต่อเนื่อง แต่สำหรับกลุ่มที่ใช้เงินทุนเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น อาจต้องประเมินผลตอบแทนใหม่เมื่อภาระภาษีเพิ่มขึ้น
มุมมองของนักลงทุนไทยและการจัดพอร์ต
นักลงทุนไทยที่ถือครอง Japan Property REITs หรือซื้อคอนโดในญี่ปุ่นโดยตรง ควรติดตามความคืบหน้าของนโยบายนี้อย่างใกล้ชิด เพราะแม้มาตรการจะเจาะจงไปที่การเก็งกำไรระยะสั้น แต่ก็อาจส่งผลต่อสภาพคล่องของตลาดและระดับราคาที่เหมาะสมมากขึ้น ในทางกลับกัน นี่อาจเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มองหาทรัพย์สินในเมืองใหญ่ของญี่ปุ่นในราคาที่ไม่ร้อนแรงเกินไป
สำหรับผู้ที่ถือครองคอนโดอยู่แล้วและมีแผนขายในระยะสั้น ควรประเมินต้นทุนภาษีใหม่ โดยเฉพาะกรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี เพราะอัตราภาษีกำไรอาจถูกปรับเพิ่มขึ้นจากระดับเดิมที่ค่อนข้างสูงอยู่แล้ว
ในภาพรวม มาตรการนี้ยังสะท้อนแนวทางของรัฐบาลญี่ปุ่นที่ต้องการลดความเหลื่อมล้ำด้านการถือครองอสังหาริมทรัพย์ และอาจเป็นสัญญาณให้หลายประเทศ รวมถึงประเทศไทย ติดตามแนวโน้มการออกนโยบายควบคุมการเก็งกำไรในตลาดที่อยู่อาศัยของเมืองใหญ่
ทองคำยังเป็นสินทรัพย์ทางเลือกในช่วงนโยบายเปลี่ยน
เมื่อความไม่แน่นอนด้านนโยบายเพิ่มขึ้น นักลงทุนจำนวนหนึ่งอาจหันไปให้ความสนใจกับสินทรัพย์ปลอดภัยอย่าง ทองคำ เพื่อกระจายความเสี่ยง โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นอาจไม่เหมาะกับการเก็งกำไรระยะสั้นเท่าเดิม ขณะที่การจัดพอร์ตอาจพิจารณาสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ เช่น พันธบัตรหรือหุ้นปันผลสูง
อย่างไรก็ดี การลงทุนทองคำยังต้องคำนึงถึงทิศทางดอกเบี้ยโลกและค่าเงินเยน เพราะเมื่อเยนอ่อนค่า ราคาทองคำในสกุลเยนอาจปรับสูงขึ้น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่นักลงทุนในญี่ปุ่นใช้บริหารความเสี่ยง ส่วนผู้ลงทุนไทยก็ควรติดตามความเคลื่อนไหวของค่าเงินบาทและค่าเงินเยนควบคู่กัน เพื่อประเมินผลตอบแทนที่แท้จริงได้แม่นยำมากขึ้น
โดยสรุป การเตรียมขึ้นภาษีขายคอนโดระยะสั้นของญี่ปุ่นถือเป็นสัญญาณชัดเจนว่ารัฐบาลต้องการชะลอแรงเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสร้างสมดุลระหว่างการเติบโตของราคา กับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในระยะยาว นักลงทุนที่เกี่ยวข้องกับตลาดญี่ปุ่นจึงควรปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับนโยบายใหม่ที่อาจเกิดขึ้นในเร็ว ๆ นี้
