ไต้หวันคุมสินเชื่อบ้าน บีบชนชั้นกลาง-คนรวยซื้อสด

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -7 ก.ย. 69 21:11 น.

มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยไต้หวันบีบชนชั้นกลาง แต่คนรวยยังซื้อด้วยเงินสด

มาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารกลางไต้หวันกำลังสร้างผลลัพธ์ที่สวนทางกับเป้าหมายเดิม เพราะแม้จะช่วยลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้บางส่วน แต่กลับทำให้ครัวเรือนรายได้ปานกลางเข้าถึงบ้านยากขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อฐานะร่ำรวยหันไปใช้เงินสดมากขึ้น ส่งผลให้ความเหลื่อมล้ำในตลาดที่อยู่อาศัยกว้างขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ข้อมูลล่าสุดสะท้อนว่าปริมาณการซื้อขายบ้านใหม่และบ้านมือสองในกรุงไทเปปี 2025 เหลือเพียง 10,662 ยูนิต ลดลง 30% จากปี 2024 และเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2013 อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านไม่ได้ปรับลดลงตามปริมาณซื้อขาย โดยราคาเฉลี่ยในไทเปยังขยับขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนแรงซื้อจากกลุ่มที่มีสภาพคล่องสูงและไม่ได้พึ่งพาสินเชื่อมากนัก

คุมเข้มสินเชื่อ 7 ครั้ง แต่ราคาบ้านยังไม่ลง

ตั้งแต่ปี 2020 ธนาคารกลางไต้หวันได้ทยอยออกมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาแล้ว 7 ครั้ง โดยรอบล่าสุดในปี 2024 ได้ลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์ หรือ LTV สำหรับบ้านหลังที่สองเหลือ 50% ขณะที่บ้านหลังที่สามขึ้นไป บ้านหรู และการซื้อในนามบริษัทถูกจำกัดวงเงินกู้ไว้เพียง 30% ของมูลค่าทรัพย์

ผลลัพธ์ที่ตามมาคือสัดส่วนสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตสินเชื่อรวมของธนาคารลดลงเหลือ 34.4% ในเดือนกรกฎาคม 2026 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบประมาณ 20 ปี แต่แม้ภาครัฐจะพยายามลดความร้อนแรงของตลาด ราคาบ้านในไทเปยังคงอยู่ในระดับสูง โดยราคาเฉลี่ยเพิ่มจาก 646,000 เหรียญไต้หวันใหม่ต่อผิง ในปี 2015 เป็น 839,000 เหรียญไต้หวันใหม่ ในปี 2025 และยังปรับขึ้นต่อในไตรมาสแรกของปี 2026

เงินสดกลายเป็นข้อได้เปรียบของคนรวย

เมื่อเงื่อนไขการกู้ยากขึ้น ผู้ที่มีเงินสดกลับได้อำนาจต่อรองมากขึ้น รายงานระบุว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับสูงด้วยเงินสดในไทเปเพิ่มจากราว 10% ในปี 2020 เป็น 20-30% ในปัจจุบัน ในทางกลับกัน ครัวเรือนที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อจำนวนมากถูกบีบให้ออกจากตลาด

ตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริงคือคู่สามีภรรยาวัย 40 ปีในไทเปที่คาดว่าจะกู้ได้ 80% ของมูลค่าบ้าน แต่สุดท้ายได้รับอนุมัติเพียง 70% ทำให้ต้องหาเงินดาวน์เพิ่มอีกหลายล้านเหรียญไต้หวันใหม่ และตัดสินใจไม่ซื้อในที่สุด กรณีนี้สะท้อนว่ามาตรการที่ออกแบบมาเพื่อควบคุมความเสี่ยงทางการเงิน อาจกลายเป็นอุปสรรคต่อผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง

บทเรียนต่อไทยและภูมิภาค

มาตรการของไต้หวันเป็นตัวอย่างสำคัญของแนวทางที่หลายประเทศในเอเชียใช้เพื่อสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี หากตลาดชะลอตัวมากเกินไป เงินทุนอาจไหลไปยังสินทรัพย์หรือประเทศอื่นในภูมิภาค และอาจสร้างแรงกดดันให้รัฐบาลประเทศต่าง ๆ ต้องออกมาตรการคุมเข้มตามมา

สำหรับนักลงทุนไทย แม้มาตรการของไต้หวันจะไม่กระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรง แต่แนวโน้มการคุมสินเชื่อและความกังวลเรื่องเสถียรภาพทางการเงินในภูมิภาคถือเป็นสัญญาณเตือน หากไทยเผชิญราคาบ้านสูงขึ้นและหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น อาจมีมาตรการคล้ายกันเกิดขึ้น ซึ่งจะกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อที่อยู่อาศัย นักลงทุนจึงควรจับตานโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างใกล้ชิด

มุมมองการลงทุนท่ามกลางความผันผวน

ในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยผันผวนและนโยบายการเงินยังไม่แน่นอน นักลงทุนบางส่วนอาจเลือกสินทรัพย์ปลอดภัยอย่าง ทองคำ หรือ พันธบัตร เพื่อกระจายความเสี่ยงและรักษาสภาพคล่อง เพราะเมื่อราคาบ้านยังไม่ย่อลง แต่ปริมาณซื้อขายลดลง ความเสี่ยงของตลาดย่อมสูงขึ้น การถือครองสินทรัพย์ที่ไม่ผูกกับวงจรอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสม

โดยสรุป ตลาดที่อยู่อาศัยของไต้หวันกำลังเคลื่อนไปจากตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยความต้องการอยู่อาศัยจริง ไปสู่ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยการรักษาความมั่งคั่งมากขึ้น ซึ่งสะท้อนภาพความเหลื่อมล้ำที่เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัด และเป็นประเด็นที่นักลงทุนทั่วภูมิภาคควรติดตามอย่างใกล้ชิด