ภาพรวมการไหลออกของเงินลงทุน

ข้อมูลล่าสุดสะท้อนว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรเผชิญแรงขายสะสมมานาน โดยมูลค่าสินทรัพย์รวมลดลง 20,000 ล้านปอนด์ เหลือ 51.7 พันล้านปอนด์ ภายในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ขณะที่กองทุนแบบเปิดเหลือเพียง 1.35 พันล้านปอนด์ สะท้อนแรงกดดันด้านสภาพคล่องและความเชื่อมั่นของผู้ลงทุนที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง

แนวโน้มดังกล่าวเกิดขึ้นหลังเหตุการณ์สำคัญหลายช่วง ทั้งหลัง Brexit ในปี 2016 และการแพร่ระบาดของโควิดในปี 2020 ซึ่งทำให้พฤติกรรมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ

ผลกระทบต่อ REIT และกองทุนอสังหาริมทรัพย์

แรงกดดันต่อภาค REIT และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มาจากสภาพคล่องเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนลง ทำให้ผลตอบแทนระยะยาวของสินทรัพย์ประเภทนี้ดูด้อยกว่าตลาดกว้างในบางช่วงเวลา

ดัชนี FTSE EPRA Nareit UK ลดลง 6.1% ขณะที่ดัชนี FTSE All-Share ปรับขึ้น 132% ในช่วงเวลาเปรียบเทียบเดียวกัน ความแตกต่างดังกล่าวสะท้อนว่าการถือครองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ผ่านกองทุนไม่ได้ตอบโจทย์ผู้ลงทุนรายย่อยทุกกลุ่มเหมือนในอดีต

Jason Hollands กรรมการผู้จัดการของ Evelyn Partners ระบุว่าแนวคิดดังกล่าว “มีข้อบกพร่อง” ส่วน Richard Shepherd-Cross ผู้จัดการกองทุนของ Custodian Property Income Reit กล่าวว่าเรื่องนี้ “เกือบจะกลายเป็นเรื่องของอดีต” ซึ่งสะท้อนมุมมองต่อสินทรัพย์กลุ่มนี้ที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

แรงกดดันเชิงโครงสร้างในตลาดสหราชอาณาจักร

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสหราชอาณาจักรถูกท้าทายจากหลายปัจจัยพร้อมกัน ทั้งต้นทุนเงินทุนที่สูง ความต้องการเช่าพื้นที่ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคหลังวิกฤตเศรษฐกิจและสาธารณสุข ทำให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิดต้องรับแรงกดดันเพิ่มขึ้นจากการไหลออกของเงินทุน

สำหรับนักลงทุนรายย่อย ภาพรวมนี้สะท้อนว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ให้ผลตอบแทนเหนือกว่าตลาดในทุกสภาวะ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับดัชนีตลาดกว้างและตราสารหนี้บางช่วงเวลา ซึ่งอาจมีความเสี่ยงและความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์มากกว่าในภาวะดอกเบี้ยสูง

สิ่งที่ตลาดต้องจับตาต่อไป

• ทิศทางอัตราดอกเบี้ยและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล 10 ปี
• กระแสเงินไหลเข้าและไหลออกของกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิดและแบบปิด
• การฟื้นตัวของอุปสงค์ในอสังหาริมทรัพย์บางประเภท
• กิจกรรม M&A ในกลุ่ม REIT และ property funds

แม้ข้อมูลชุดนี้สะท้อนแรงกดดันต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างต่อเนื่อง แต่ทิศทางในระยะถัดไปยังขึ้นอยู่กับต้นทุนเงินทุน สภาพคล่องของกองทุน และความสามารถของภาคอสังหาริมทรัพย์ในการฟื้นตัวของอุปสงค์ในบางเซกเตอร์