ญี่ปุ่นกำลังก้าวขึ้นเป็นจุดหมายสำคัญของเงินทุนอสังหาริมทรัพย์โลก โดยเฉพาะ โกดังสินค้า และสินทรัพย์ด้าน โลจิสติกส์ ที่ได้รับแรงหนุนจากกระแสบริษัทญี่ปุ่นทยอยขายสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนต่ำออกมา ขณะเดียวกันนักลงทุนต่างชาติยังมองเห็นโอกาสจากรายได้ที่สม่ำเสมอ มูลค่าประเมินที่ชัดเจน และแนวโน้มเติบโตตามอีคอมเมิร์ซและการรีดีเวลอปเมนต์ในประเทศ

ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่าเงินทุนยังไหลเข้าสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและมีศักยภาพสร้างกระแสเงินสดระยะยาว โดยเฉพาะในตลาดญี่ปุ่นที่ยังมีสภาพคล่องสูงและเปิดทางให้กองทุนต่างชาติขยายพอร์ตได้ต่อเนื่อง

แรงขายสินทรัพย์จากบริษัทญี่ปุ่นหนุนดีมานด์นักลงทุนต่างชาติ

หนึ่งในแรงผลักสำคัญมาจากการที่บริษัทญี่ปุ่นให้ความสำคัญกับการเพิ่มประสิทธิภาพงบดุลมากกว่าการถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้เฉย ๆ ตัวอย่างเช่นกรณีของ Yamato Transport ที่ขายโกดัง 2 แห่งหลังรวมศูนย์โลจิสติกส์ รวมถึงการขายแล้วเช่ากลับสำนักงานใหญ่และอาคารอีก 3 แห่งในกรุงโตเกียวเมื่อปีก่อน

การเคลื่อนไหวเหล่านี้เปิดโอกาสให้ผู้จัดการสินทรัพย์และกองทุนระดับโลกเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีในทำเลที่มีความต้องการใช้งานจริงสูง ขณะเดียวกันยังช่วยให้บริษัทเจ้าของเดิมนำเงินสดไปใช้ขยายธุรกิจหลักได้มากขึ้น

Blackstone และ ESR เดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง

Blackstone เข้าซื้อโกดังในเขตโตเกียวจาก Nippon Express ในเดือนธันวาคมด้วยมูลค่ามากกว่า 100,000 ล้านเยน ซึ่งนับเป็นดีลอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สุดของญี่ปุ่นในปีที่ผ่านมา สะท้อนความเชื่อมั่นต่อศักยภาพของตลาดนี้ในระยะยาว

ด้าน ESR ผู้เล่นจากสิงคโปร์ กำลังระดมทุนเพิ่ม 1,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สำหรับ Japan Income Fund ต่อจากเงินที่ระดมได้แล้ว 1,500 ล้านดอลลาร์ การระดมทุนรอบใหม่แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ของญี่ปุ่นยังเป็นเป้าหมายหลักของเงินทุนโลก แม้ต้องเผชิญความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ตะวันออกกลางและมาตรการภาษีของประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์

ธุรกรรมอสังหาฯ ญี่ปุ่นทำสถิติใหม่

ข้อมูลจาก CBRE และ Deloitte ตอกย้ำความร้อนแรงของตลาด โดยธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นปี 2025 เพิ่มขึ้น 31% สู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 6.5 ล้านล้านเยน ขณะเดียวกันการลงทุนของ private equity พุ่งขึ้น 91% สู่ 5.2 ล้านล้านเยน คิดเป็นมากกว่าหนึ่งในสี่ของมูลค่าดีลในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าญี่ปุ่นไม่ได้เป็นเพียงตลาดปลอดภัย แต่ยังเป็นตลาดที่มีโอกาสเติบโตจากการปรับโครงสร้างสินทรัพย์ของบริษัทในประเทศ และจากความต้องการเช่าพื้นที่โลจิสติกส์ที่ยังขยายตัวต่อเนื่องตามพฤติกรรมผู้บริโภคออนไลน์

ดอกเบี้ยญี่ปุ่นยังเป็นตัวแปรสำคัญต่อมูลค่าสินทรัพย์

แม้ดอกเบี้ยญี่ปุ่นเริ่มขยับขึ้นจากยุคดอกเบี้ยใกล้ศูนย์ แต่ Philip Pearce แห่ง ESR มองว่าในระยะยาวดอกเบี้ยอาจทรงตัวหรือปรับลดลงได้บ้าง หากเป็นเช่นนั้นจะช่วยหนุนมูลค่าสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำอย่างโกดังและศูนย์กระจายสินค้า

สำหรับนักลงทุน ข่าวนี้สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนว่า อสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ในญี่ปุ่น กำลังกลายเป็นหนึ่งในธีมการลงทุนที่โดดเด่นที่สุดของเอเชีย ด้วยปัจจัยสนับสนุนทั้งจากการขายสินทรัพย์ของบริษัทท้องถิ่น การไหลเข้าของเงินทุนโลก และโครงสร้างตลาดที่ยังเปิดช่องให้ดีลขนาดใหญ่เกิดขึ้นได้ต่อเนื่อง