ราคาคอนโดมิเนียมมือสองใจกลางโตเกียวลดลงเดือนที่ 4 ติดต่อกัน หลังคุมเข้มวีซ่าและดอกเบี้ยสูงกดดันดีมานด์
ราคาคอนโดมิเนียมมือสองในใจกลางโตเกียวปรับตัวลงเป็นเดือนที่ 4 ติดต่อกัน ในเดือนสิงหาคม สะท้อนแรงซื้อที่อ่อนตัวลงหลังญี่ปุ่นใช้มาตรการวีซ่าที่เข้มงวดขึ้นสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักในประเทศ และต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้นกดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ระดับราคาโดยรวมยังอยู่ในโซนสูง แต่โมเมนตัมที่เคยหนุนตลาดเริ่มชะลอลงอย่างชัดเจน
แรงซื้อจากต่างชาติเริ่มแผ่ว
รายงานจาก Nikkei Asia ระบุว่า ปัจจัยสำคัญที่เคยผลักดันราคาคอนโดในใจกลางโตเกียวคือดีมานด์จากนักลงทุนต่างชาติและการเก็งกำไร แต่เมื่อกฎวีซ่าแน่นขึ้น กลุ่มผู้ซื้อที่มองญี่ปุ่นเป็นฐานพำนักหรือเป็นทางเลือกในการใช้ชีวิตก็ลดลง ส่งผลให้แรงซื้อที่เคยร้อนแรงค่อย ๆ หายไป ขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงทำให้ต้นทุนการกู้ยืมแพงขึ้น และยิ่งลดความน่าสนใจของสินทรัพย์ที่พึ่งพาเลเวอเรจ
สถานการณ์นี้สะท้อนหลักการ Flow Follows Yield ในโลกการเงินได้อย่างชัดเจน เมื่อเงินมีต้นทุนสูงขึ้น กระแสเงินมักไหลออกจากสินทรัพย์ที่ต้องอาศัยการกู้ยืมและการเก็งกำไร ไปสู่สินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนหรือมีกระแสเงินสดชัดเจนกว่า
นัยต่อหุ้นและกองทุนที่อิงญี่ปุ่น
สำหรับนักลงทุนไทย ประเด็นนี้มีความเกี่ยวข้องมากกว่าที่เห็น เพราะกองทุนรวมและหุ้นไทยบางส่วนมีธีมการลงทุนในญี่ปุ่นหรือเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ หากคอนโดกลางโตเกียวชะลอตัวต่อเนื่อง อาจกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาดต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงหุ้นรับเหมาก่อสร้างที่มีความเชื่อมโยงทางอ้อมกับเศรษฐกิจญี่ปุ่น
นอกจากนี้ ทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศยังเป็นตัวแปรสำคัญ หากดอกเบี้ยไทยไม่ปรับลดลงตามที่ตลาดคาด กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจถูกกดดันเพิ่มเติม เพราะต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจะกระทบทั้งความสามารถในการซื้อบ้านและความต้องการลงทุนเชิงเก็งกำไร
มุมมองการจัดพอร์ตในภาวะเงินแพง
ในภาวะที่เงินแพงและตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณชะลอ ตราสารหนี้คุณภาพดี กลายเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะพันธบัตรระยะสั้นถึงกลางที่มีความผันผวนต่ำกว่าและให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ ขณะที่ทองคำยังทำหน้าที่เป็นสินทรัพย์ป้องกันความเสี่ยงได้ดี แต่ต้องยอมรับว่าไม่มีกระแสเงินสดเหมือนพันธบัตร
- ตราสารหนี้: ได้อานิสงส์จากอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้น
- ทองคำ: เหมาะสำหรับกระจายความเสี่ยง
- หุ้น: ควรเน้นกลุ่มที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง
สัญญาณจากญี่ปุ่นสะท้อนภาพใหญ่ของเงินแพง
รายงานที่เกี่ยวข้องจาก Nikkei Asia ยังระบุว่า ญี่ปุ่นกำลังพิจารณาปรับภาษีการขายคอนโดมิเนียมเพื่อลดการเก็งกำไร ขณะเดียวกันธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่นเริ่มทบทวนสินเชื่อบ้านท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า ยุคของเงินแพงกำลังส่งผลต่อสินทรัพย์ที่เคยร้อนแรงอย่างชัดเจน
โดยสรุป ข่าวราคาคอนโดมิเนียมมือสองใจกลางโตเกียวที่ลดลงต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 4 เป็นสัญญาณเตือนว่าความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเริ่มเปลี่ยนทิศ นักลงทุนควรใช้จังหวะนี้ทบทวนสัดส่วนสินทรัพย์ และเพิ่มน้ำหนักกับการลงทุนที่พึ่งพากระแสเงินสดจริงมากกว่าการเก็งกำไรจากราคาสินทรัพย์
