4 Sept 2026บล.ทิสโก้ : CPAXT แนะนำถือ มูลค่าที่เหมาะสมที่ 15.00 บาทTranslatetranslatekeyboard_arrow_downWatchliststarShare CPAXT : Happitat เดินหน้าตามแผน; ปิดดีล TPC แล้ว.Happitat : CPAXT คาดอัตราการเช่าจะเร่งตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญภายในสิ้นปี. CPAXT พาเราเยี่ยมชมโครงการ Happitat และเราได้รับมุมมองเป็นกลางถึงบวกเล็กน้อย โดยโครงการเปิดให้บริการมาแล้ว 2 สัปดาห์ และปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกอยู่ที่ 50% และอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 30% แม้อัตราการเช่าในช่วงเริ่มต้นจะยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับโครงการคู่แข่งในช่วงเปิดตัว แต่บริษัทคาดว่า Happitat จะสามารถเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกเป็น 70% ภายในสิ้นปี โดยได้รับแรงหนุนจากการทยอยเปิดให้บริการของผู้เช่าที่ได้ยืนยันการเข้าพื้นที่แล้ว ผู้เช่าหลักที่คาดว่าจะช่วยสนับสนุนการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่า ได้แก่ Axtra Club ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในเดือน พ.ย. ผู้ประกอบการในกลุ่มสุขภาพและ Wellness เพิ่มเติม รวมถึงร้านค้าส่วนใหญ่ในอาคาร 3 ซึ่งเป็นอาคารที่ตั้งอยู่ด้านในสุดของโครงการ ฝ่ายบริหารยังคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 1 ปี ในการปรับสัดส่วนผู้เช่าและโครงสร้างพอร์ตค่าเช่าให้เหมาะสมระหว่างผู้เช่าระยะสั้นและระยะยาว เพื่อสนับสนุนการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว บริษัทคงประมาณการผลขาดทุนจากโครงการไว้ที่ 200 ล้านบาท ทั้งใน 3Q26 และ 4Q26 ซึ่งสะท้อนผลการดำเนินงานของศูนย์การค้าในช่วงเริ่มต้น รวมถึงค่าใช้จ่ายทางการตลาดก่อนเปิดดำเนินการ สำหรับปี 2027 บริษัทคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 85% อย่างไรก็ตาม ศักยภาพในการสร้างกำไรของโครงการจะขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่าเป็นสำคัญ โดยฝ่ายบริหารระบุว่าอัตราค่าเช่าในปัจจุบันยังสามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับโครงการใกล้เคียง ปิดดีลเข้าซื้อ The Food Purveyor (TPC) แล้ว. CPAXT ประกาศผ่าน ELCID ว่าการเข้าซื้อกิจการ The Food Purveyor (TPC) แล้วเสร็จเมื่อวันที่ 1 ก.ย. 2026 ซึ่งเร็วกว่ากำหนดเดิมที่คาดว่าจะแล้วเสร็จใน 4Q26 มูลค่าการเข้าซื้ออยู่ที่ 1.66 พันล้านริงกิตมาเลเซีย (ประมาณ 13.1 พันล้านบาท) ส่งผลให้ CPAXT เข้าถือครองซูเปอร์มาร์เก็ตระดับพรีเมียมจำนวน 50 สาขา เมื่อรวมกับร้าน Lotus's ที่มีอยู่เดิม 70 สาขา CPAXT จะมีเครือข่ายร้านค้ารวมทั้งสิ้น 120 สาขาในประเทศมาเลเซีย โดยธุรกรรมดังกล่าวคิดเป็น EV/EBITDA ที่ 16-20 เท่า แม้ว่าบริษัทยังไม่ได้เปิดเผยรายละเอียดด้าน Synergy อย่างชัดเจน นอกเหนือจากประโยชน์จากการประหยัดต่อขนาด (Economies of Scale) ที่คาดว่าจะเกิดขึ้น แต่ CPAXT มองเห็นโอกาสในการขยายธุรกิจสินค้าแบรนด์ของตนเองเพิ่มเติม ผ่านการเพิ่มความหลากหลายของสินค้าเพื่อรองรับลูกค้าใน 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ Lotus Malaysia, Lucky Frozen และ TPC ทั้งนี้ อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (IBD/E) คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 0.31 เท่า เป็น 0.40 เท่า แต่ยังคงอยู่ต่ำกว่าระดับ Covenant ในปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ ประมาณการกำไร 3Q26F: แนวโน้มธุรกิจหลักยังเผชิญแรงกดดัน ; คงคำแนะนำ “ถือ”. เราคาดว่าผลประกอบการใน 3Q26F จะยังเผชิญแรงกดดันจากแนวโน้มธุรกิจหลักที่ชะลอตัว ประกอบกับผลกระทบจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ นอกจากนี้ การเปิดดำเนินการของ Happitat คาดว่าจะส่งผลให้โครงการยังคงรับรู้ผลขาดทุนในไตรมาสดังกล่าว แม้เราคาดว่ากำไรจาก TPC หลังหักค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการจะมีส่วนสนับสนุนกำไรเพียงเล็กน้อย แต่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการจะยังเป็นปัจจัยกดดันผลประกอบการเพิ่มเติม โดยรวมแล้ว เราคาดว่ากำไรของบริษัทจะปรับตัวลดลงในไตรมาสดังกล่าว ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำ “ถือ” สำหรับ CPAXT โดยให้มูลค่าที่เหมาะสมที่ 15.00 บาท closeSign inor register for free to use efinAI and the other benefits that make your investing more effectiveclosePlease upgrade your planto read past news and use every feature
CPAXT : Happitat เดินหน้าตามแผน; ปิดดีล TPC แล้ว.Happitat : CPAXT คาดอัตราการเช่าจะเร่งตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญภายในสิ้นปี. CPAXT พาเราเยี่ยมชมโครงการ Happitat และเราได้รับมุมมองเป็นกลางถึงบวกเล็กน้อย โดยโครงการเปิดให้บริการมาแล้ว 2 สัปดาห์ และปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกอยู่ที่ 50% และอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 30% แม้อัตราการเช่าในช่วงเริ่มต้นจะยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับโครงการคู่แข่งในช่วงเปิดตัว แต่บริษัทคาดว่า Happitat จะสามารถเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกเป็น 70% ภายในสิ้นปี โดยได้รับแรงหนุนจากการทยอยเปิดให้บริการของผู้เช่าที่ได้ยืนยันการเข้าพื้นที่แล้ว ผู้เช่าหลักที่คาดว่าจะช่วยสนับสนุนการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่า ได้แก่ Axtra Club ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในเดือน พ.ย. ผู้ประกอบการในกลุ่มสุขภาพและ Wellness เพิ่มเติม รวมถึงร้านค้าส่วนใหญ่ในอาคาร 3 ซึ่งเป็นอาคารที่ตั้งอยู่ด้านในสุดของโครงการ ฝ่ายบริหารยังคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 1 ปี ในการปรับสัดส่วนผู้เช่าและโครงสร้างพอร์ตค่าเช่าให้เหมาะสมระหว่างผู้เช่าระยะสั้นและระยะยาว เพื่อสนับสนุนการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว บริษัทคงประมาณการผลขาดทุนจากโครงการไว้ที่ 200 ล้านบาท ทั้งใน 3Q26 และ 4Q26 ซึ่งสะท้อนผลการดำเนินงานของศูนย์การค้าในช่วงเริ่มต้น รวมถึงค่าใช้จ่ายทางการตลาดก่อนเปิดดำเนินการ สำหรับปี 2027 บริษัทคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 85% อย่างไรก็ตาม ศักยภาพในการสร้างกำไรของโครงการจะขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่าเป็นสำคัญ โดยฝ่ายบริหารระบุว่าอัตราค่าเช่าในปัจจุบันยังสามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับโครงการใกล้เคียง ปิดดีลเข้าซื้อ The Food Purveyor (TPC) แล้ว. CPAXT ประกาศผ่าน ELCID ว่าการเข้าซื้อกิจการ The Food Purveyor (TPC) แล้วเสร็จเมื่อวันที่ 1 ก.ย. 2026 ซึ่งเร็วกว่ากำหนดเดิมที่คาดว่าจะแล้วเสร็จใน 4Q26 มูลค่าการเข้าซื้ออยู่ที่ 1.66 พันล้านริงกิตมาเลเซีย (ประมาณ 13.1 พันล้านบาท) ส่งผลให้ CPAXT เข้าถือครองซูเปอร์มาร์เก็ตระดับพรีเมียมจำนวน 50 สาขา เมื่อรวมกับร้าน Lotus's ที่มีอยู่เดิม 70 สาขา CPAXT จะมีเครือข่ายร้านค้ารวมทั้งสิ้น 120 สาขาในประเทศมาเลเซีย โดยธุรกรรมดังกล่าวคิดเป็น EV/EBITDA ที่ 16-20 เท่า แม้ว่าบริษัทยังไม่ได้เปิดเผยรายละเอียดด้าน Synergy อย่างชัดเจน นอกเหนือจากประโยชน์จากการประหยัดต่อขนาด (Economies of Scale) ที่คาดว่าจะเกิดขึ้น แต่ CPAXT มองเห็นโอกาสในการขยายธุรกิจสินค้าแบรนด์ของตนเองเพิ่มเติม ผ่านการเพิ่มความหลากหลายของสินค้าเพื่อรองรับลูกค้าใน 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ Lotus Malaysia, Lucky Frozen และ TPC ทั้งนี้ อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (IBD/E) คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 0.31 เท่า เป็น 0.40 เท่า แต่ยังคงอยู่ต่ำกว่าระดับ Covenant ในปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ ประมาณการกำไร 3Q26F: แนวโน้มธุรกิจหลักยังเผชิญแรงกดดัน ; คงคำแนะนำ “ถือ”. เราคาดว่าผลประกอบการใน 3Q26F จะยังเผชิญแรงกดดันจากแนวโน้มธุรกิจหลักที่ชะลอตัว ประกอบกับผลกระทบจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ นอกจากนี้ การเปิดดำเนินการของ Happitat คาดว่าจะส่งผลให้โครงการยังคงรับรู้ผลขาดทุนในไตรมาสดังกล่าว แม้เราคาดว่ากำไรจาก TPC หลังหักค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการจะมีส่วนสนับสนุนกำไรเพียงเล็กน้อย แต่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการจะยังเป็นปัจจัยกดดันผลประกอบการเพิ่มเติม โดยรวมแล้ว เราคาดว่ากำไรของบริษัทจะปรับตัวลดลงในไตรมาสดังกล่าว ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำ “ถือ” สำหรับ CPAXT โดยให้มูลค่าที่เหมาะสมที่ 15.00 บาท
